Уплотнительная застройка
Незаконная застройка
Высотки растут с нарушением зонирования, дворы и естественный свет теряются, а собственная практика мэрии по «легализации» самовольных построек превратилась в статью дохода бюджета, которая поощряет нарушения, а не пресекает их.
Откуда началось
Что было до. После обретения независимости в 1991 году Ереван так и не получил связной стратегии развития: советское плановое градостроительство сменилось точечной, разрешённой на глазок застройкой без единых правил.
Что изменилось. Проект «Северный проспект» (2000–2003) сделал шаблоном спекулятивную застройку с превышением зонирования и принудительным выселением жильцов ради коммерческой недвижимости в центре города.
Хроника
- Начало
«Северный проспект»: проект утверждён с превышением этажности
Городские власти утвердили проект реконструкции с максимальной этажностью 6 этажей по фасаду и 8 во дворе. Застройщики почти сразу превысили лимит: часть корпусов выросла выше 8 этажей.
- Решение
Постановление №1151-Н: под изъятие отводят 345 000 м² в центре
Правительство отвело под изъятие «для строительных программ» около 345 000 м² в центре Еревана — Конд, квартал Фирдуси, земли у церкви Григора Лусаворича и винзавода, — распространив модель Северного проспекта на весь центр. Осенью 2004 десятки жителей Конда доставили в мэрию; мэр обещал не начинать снос, «пока не изучат дело последнего жителя».
- Развитие
Северный проспект: выселения по заниженным ценам и непрозрачные тендеры
Жильцов сносимых домов принудительно выселяли с компенсацией ниже рыночной — например, 33 000 долларов за квартиру площадью 55.7 м² при рыночной цене около 800 долларов за м². Тендеры на застройку прошли непублично, без открытого конкурса.
- Решение
Квартал Фирдуси: 12 лет «общественного интереса» и смены застройщиков
Стартовала программа реконструкции квартала Фирдуси (33-й квартал): 5.5 га, свыше $300 млн. В 2008 территорию объявили зоной «преимущественного общественного интереса», застройщиком назвали «City Center Development», связанную с экс-директором Glendale Hills. Проект просрочил 7-летний срок, и в 2018 землю переотдали компании «Dianar» (та же сеть), разбив на 18 участков за фирмами-прокладками.
- Решение
«Дальма Гарденс»: земля в обмен на дорогу
Возникла схема «дорога в обмен на землю»: «Саакяншин» построит дорогу Ленинградян–Исаков за 6.4 млрд драмов, получив взамен участок под будущий «Дальма Гарденс». К августу 2019 у застройщика было согласование проекта, и он начал работы (2704 квартиры, до 15 этажей, ~9000 жителей на 6.4 га) ещё до полного разрешения на строительство.
- Развитие
Конкурс на реконструкцию Конда — жители боятся «второго Северного проспекта»
Аппарат вице-премьера и Комитет градостроительства объявили конкурс проектов реконструкции Конда. Жители прямо ссылались на прецедент Северного проспекта как на то, что боятся повторить; архитектор предупреждал: ни один старый квартал Еревана ещё не «восстанавливали» без сноса ценной старой застройки.
- Развитие
Обрушение Цицернакабердского шоссе у стройки «Дальма Гарденс»
Участок шоссе обрушился рядом со стройплощадкой жилого комплекса «Дальма Гарденс» застройщика «Саакяншин» — участок был переведён из зелёной зоны в жилую. Дорогу закрыли больше чем на две недели.
- Решение
Мэрия узаконила тысячи самовольных построек — и заработала на этом
С 2019 по 2024 год мэрия Еревана приняла около 4258 решений об узаконивании самовольного строительства, пополнив городской бюджет примерно на 9.1 млрд драмов. Критики отмечают: такая практика не наказывает нарушителей, а вознаграждает их.
- Гражданская акция
Жители «Возрождения» перекрыли улицу из-за высотки
Жители квартала «Возрождение» перекрыли улицу, протестуя против разрешения на 10-этажный дом, которое считают незаконным, и против отсутствия пешеходных переходов в районе.
- Обновление
Срок узаконивания самостроя продлили до конца 2026 года
Власти в очередной раз продлили срок, в течение которого можно узаконить незаконные постройки, — теперь до конца 2026 года. Это оставляет схему монетизации нарушений в силе.
Обещания и их судьба
- Артур Мещян — Главный архитектор Еревана (2018–2020), Мэрия ЕреванаНе выполнено
««Захват земли — это воровство у всех нас, ему конец»: главный архитектор пообещал не легализовывать самострой и лично заверил жильцов, что высотку на ул. Братьев Алиханянов, 6/1 не построят.»
Сказано: 2020 · FIP.amПроверено: 21 августа 2020 г.В том же 2020-м мэрия выдала «Ратко» разрешение на 12-этажный дом ровно по этому адресу и узаконила застройку у ТЦ «Россия».
- Тигран Авинян — Мэр Еревана, Мэрия ЕреванаСрок не наступил
«Превратить оставшуюся часть садов «Дальма» (~200 га) в большой общедоступный лесопарк — с лесной зоной, спортивными и детскими площадками и водоёмом.»
Сказано: 28 августа 2023 г. · ArmenPressПроверено: 28 июля 2026 г.Авинян подал это как ереванский «Центральный парк» — на тех же землях «Дальмы», которые город перевёл из зелёной зоны в жилую и отдал под 2704 квартиры «Саакяншин» (см. сделку 2012 года). Срок назван не был, и о завершении с тех пор не сообщалось.
Признаки нарушений
- Заниженная компенсация
Жильцов сносимых домов на Северном проспекте выселяли по цене ниже рыночной — например, $33 000 за 55.7 м² при рынке ~$800/м².
- Непрозрачный тендер
Тендеры на застройку Северного проспекта прошли непублично, без открытого конкурса.
- Скрытое перезонирование
Участок «Дальма Гарденс» перевели из зелёной зоны в жилую под застройку.
- Самострой
Мэрия узаконила ~4258 самовольных построек (2019–2024), превратив нарушение в статью дохода бюджета.
Связи с другими темами
- Стало возможным из-заГенплан и мэрия
Без единого генплана и системного контроля этажности мэрия одобряет превышения точечно, а затем монетизирует нарушения через легализацию — это провал городского планирования, а не серия единичных случаев.
Деньги
- 9.1 млрд драмДоход бюджета
Доход бюджета мэрии от узаконивания ~4258 самовольных построек (2019–2024) — нарушение превратили в статью дохода.
2024Мэрия Еревана
Ключевые факты
- Решения об узаконивании
- 4258 (2019–2024)
- Пример выселения
- $33 000 за 55.7 м²
Источники
ARKA · Бюджет Еревана получил более 9.1 млрд драмов от узаконивания самовольных построек за 2019–2024 годыархив · 20 апреля 2025 г.
7or.am · Обрушение Цицернакабердского шоссе у стройки «Дальма Гарденс»архив
EcoLur · Северный проспект признан самой антиэкологичной постройкой Еревана
Hetq · Конд — последний квартал старого Ереванаархив · 25 июня 2026 г.
Transparency.am / CivilNet · Неизвестный застройщик квартала Фирдусиархив · 21 ноября 2024 г.
Azatutyun (RFE/RL) · Жители Конда не верят, что проблемы квартала решат в ближайшее времяархив · 7 июня 2026 г.
News.am · Иск об изъятии у Гагика Бегларяна незаконного имущества на 16.8 млрд драмов принят к производству (11 объектов — на Северном проспекте)
FIP.am · Обещали не легализовывать самострой — и выдали разрешение на 12 этажейархив · 16 апреля 2024 г.
ArmenPress · В Ереване создадут беспрецедентный лесопарк площадью около 200 га в «Дальма Гарденс»
Panorama.am · Авинян о садах «Дальма»: концепция — сделать лесопарк, максимально похожий на Центральный парк Нью-Йорка